“十一五”期间鹤山市经济发展系列分析报告之五    

房地产业发展迅猛  加强调控任重道远    

----“十一五”鹤山市房地产走势分析及今后发展思考    

“十一五”期间，鹤山市国民经济持续快速发展，人民生活水平稳步提高，为房地产业的快速发展提供了强有力的支撑。随着城镇化进程和城镇建设步伐的加快，居民收入稳步提高，对改善住房环境的愿望增强，使得住房需求不断增大。在消费需求与投资需求的双重作用下，全市房地产投资发展迅猛，在经济增长和社会发展中的作用和地位日益突出。    

一、鹤山市房地产发展总体情况    

（一）房地产发展迅猛，产业规模快速增长    

“十一五”期间，随着国家经济持续快速发展，人民生活水平不断改善，鹤山市房地产业迎来了发展的春风，一派繁荣景象。    

“十一五”期间，随着碧桂园和十里方圆等一批优秀房地产项目的引入，全市房地产业投资呈现爆炸性增长，进入了快速发展的黄金时期。特别是2007年、2008年全市房地产投资分别为8.75亿和24.23亿元，分别比上年同期增长了1.05倍和1.77倍，占全市固定资产投资的比例，由2006年的10.04%递增到2007年的17.09%和2008年的42.63%，房地产投资的炽热，为全市经济建设发挥了重要的作用。    

2008年全球金融危机的爆发，对鹤山市房地产业投资产生了一定的影响，2009年，全市房地产投资21.94亿元，同比2008年下降了9.44%。虽有所放缓，但当年房地产投资是2005-2007年三年总和的1.19倍，房地产投资仍然火爆。到2010年，全市房地产投资达24.58亿元，比“十五”时期2005年的5.34亿元，增长了3.6倍。占全市固定资产投资比例由2005年的15.69%稳步发展到29%。占同期江门市房地产投资比例也由2005年的16.31%稳步增加到2010年的22%，上升了5.69个百分点，产业规模快速增长。    

从结构上看，全市“十一五”期间房地产投资中，住宅类投资占主体，其比重保持在75%～95%之间，且呈逐年上升之势；而包括办公楼和商业营业用房在内的非住宅类投资比重较小。（附表1）    

表1：

房地产投资结构表明，商品住宅供应一直是鹤山市房地产市场的主流。商品住宅一方面关系到广大居民的居住消费，另一方面关系到富裕阶层的投资选择，在房地产市场中最为活跃，也最为政府和市民所关心。非住宅类商品房的开发虽然比重一直不高，但随着经济的发展，在房地产市场中的作用日益提高，也越来越受到人们的重视。

（二）房地产成交活跃，放量激增    

“十一五”期间，全国楼市逐步升温，鹤山市房地产销售呈现放量激争的态势。2010年全市房地产销售73.42万平方米，是2005年19.36万平方米的3.79倍，年均增长速度达30.55%。    

纵观整个“十一五”期间，尽管受到国际金融危机的影响，但由于市民经济环境的改善，以及相继推出了一大批优质的房地产项目，鹤山市的房地产市场成交活跃，在金融危机中一支独秀，保持了高增长。从2006年到2009年全市房地产销售分别为：19.93万、27.26万、40.54万和79.65万平方米，同比分别上涨了2.94%、36.74%、48.74%和96.46%，呈逐年放量激增的态势。在江门地区中，鹤山市房地产业发展迅猛，分别占江门房地产销售的9.40%、10.28%、17.37%和22.84%，为全市经济发展发挥了重要的推动作用。近年来，全国楼市发展迅猛，楼价不断攀升，为稳定楼价，更好地规范房地产市场发展，国家推出了上调金融机构人民币存贷款基准利率、提高二套住房贷款首付比例等一系列调控政策，逐渐显示出作用。2010年全市房地产销售73.42万平方米，同比下降了7.82%，占江门房地产销售19.21%。    

（三）商品房销售均价逐年攀升    

近年来，经济快速发展，房地产市场出现了排队购房、坐地涨价等不正常现象，商品房的销售均价（不代表房价）也节节攀升。2010年商品房销售均价达到了每平方米6001元，比2005年的3285元增加了82.68%。纵观整个“十一五”期间，鹤山市的商品房销售均价呈现了震荡上升的势头。2007年全年商品房销售均价为4620元，同比增长47.56%；由于金融危机的爆发，对全市楼市有一定影响，2008年全年商品房销售均价为3840元，同比下降了16.88%；2009年和2010年房地产形势又现高温，商品房销售均价分别为4516元和6001元，同比增长17.61%和32.89%。    

鹤山市商品房销售均价逐年攀升因素是多方面的，其中最主要的一个原因是商品房品质的提升，近年来在建的商品房绝大多数为高层的电梯洋房以及有完善社区管理的高档别墅。鹤山市房地产建设主要以住宅为住，占全年销售的95%以上。而随着市民对住房要求的提高，所建住房的规划、户型和配套越来越好，大面积的户型比例逐年增加。2010年140平方及以上住房占住宅总面积的71.24%，其中高档的别墅就占了65.60%，而2006年别墅只占到住宅面积的33.53%。90平方以下的住宅由于市场的原因，呈现出逐年递减的趋势，2010年只占住宅销售的9.08%。其次是建筑成本提高所带来的影响，近年来，各种原材料价格的不断攀升，加上人员工资和土地价格的增长，对房地产的价格也带来了一定的冲击。（附表2）    

表2：  

2006—2010年鹤山市房地产住宅销售主要指标   （单位：平方米）  

（四）区域带动开始显现    

由于多重因素的叠加作用，鹤山市房地产的发展主要在于城区，各镇相对落后。随着经济的发展，人员流动的增加，各镇的房地产亦顺势发展。近年来，宝丰、广弘等多家企业分别落户雅瑶、桃源、鹤城和共和等镇，使得全市房地产的发展呈现出城区熊熊火，镇级星星亮的特点。2009年和2010年各镇（除沙坪外）房地产投资占全市总投资分别为3.10%和3.96%。

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二、房地产发展对经济的影响及作用    

房地产业产业链长、关联度高，涉及到制造业中钢铁、水泥等数十个相关行业和服务业中众多行业的发展，其乘数效应惠及上下游诸多产业和相关行业，能够直接或间接引导和影响经济的增长速度和运行质量。    

房地产业的发展充分促进当地的经济建设。2005年到2010年，全市房地产投资以年均35.71%的速度增长，占全社会固定资产投资的比重也逐年增加，从2005年的15.69%增加到2010年的29%，增加了13.31个百分点。房地产的投资相应带动了建筑业、零售业、服务业等数十个相关行业的发展，相应也提供了大量的就业机会，从而促进了全市的经济发展。    

随着房地产业的发展，众多功能齐备、配套完善、环境幽雅的住宅小区相继建成，使居民居住环境得到了有效改善，提高了鹤山市居民的居住水平。    

近年来，随着房地产的快速发展，与之相关的土地拍卖收入、各项税费等占财政收入的比重相当可观。据国家统计局初步测算，财政收入的房地产开发投资弹性系数为0.076，即房地产开发投资增速每提高一个百分点，财政收入增速对应提高0.076个百分点。2005年，全市房地产业税收入库约为0.5亿元，占同期全市税收的5.85%；到了2010年，房地产业税收入库已超3亿元，约占全市税收总额13.09%，足足增长了7.24个百分点。再加上与之直接关联的建筑业等行业所带来的税收收入，构成了我市税收的重要组成，为经济发展做出了重要的贡献。同时作为社会生产和生活的基本载体以及区域经济发展的动力来源之一，房地产业不但直接影响到人居环境的改善和人民生活水平的提高，而且促进了城市基础设施建设，加快了城市化进程。    

三、房地产形势及几点建议    

“十一五”期间，房地产业虽然经历了金融风暴以及商品房价格上涨过快带来的影响，但在国家为稳定楼市推出的一系列调控政策的作用下，全市房地产业整体发展良好。以下针对鹤山市房地产发展的情况，谈谈几点看法：    

（一）发挥区域优势，加强规划管理    

鹤山市区域优势明显，比邻珠三角经济圈，近年来吸引了几大房地产开发商进驻，发展了多个高品质的楼盘，吸引了周边地区部分人士转移置业。但随着开发的深入，市区土地资源日显不足，因此加强城市规划建设、引导企业有序发展，对推进房地产业健康可持续发展非常重要。    

大力推进镇级房地产业发展，积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平，是中央经济工作会议精神。要扩大全市房地产业发展的空间，载体在镇。鹤山市当前的工业发展布局已为镇级房地产业发展提供了较大的空间，在三大板块的基础上做好科学规划，以加快城镇化建设，有序推进镇级房地产业发展。要加强科学规划，不但要建设高品质的楼盘满足市民的置业需要，更要保护环境，提升城市品位，推进鹤山市健康，可持续发展。

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（二）加强监控商品房销售价格    

“十一五”期间，国家和地方各级政府针对房价过高、涨幅过快出台了一系列的宏观调控政策。这期间，房价涨幅曾一度回落，但绝对量并未下降，而是一路走高。2010年商品房销售均价（不代表房价）达到了每平方米6001元，比2005年增加了82.68%。这里除了由于近年销售的别墅比例较高外，也反映出一般市民购买住房比例偏小，严重压抑了市民置业的愿望。2010年，投资保值潜力较大的别墅销售均价已经超过了7000元，超出了普通居民的消费力，与周边较发达地区的价格优势也逐渐缩小，势必影响投资性消费市场的发展。    

2010年，国务院先后下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即国务院4号文和10号文，明确要求各地采取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。国土资源部与住房和城乡建设部也共同发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，对住房用地供应等方面作了规定。政府各部门应通力协作，做好落实，防止楼价不合理增长，保障市民购房自住的需要，提高全市房地产业的竞争力。    

（三）保持土地供应，增建保障性住房    

随着经济的发展，市民对住房要求的提高，商品房的建设向大户型发展。“十一五”期间，全市90平方及以下住房销售比例逐年减小，由2006年的27.45%递减到2010年的9.08%，这与国家推进中小户型普通商品房的要求是不相符的。政府应鼓励增加90平方及以下住房开发力度，加快经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房建设步伐，构建合理的商品住宅供应体系，确保对当前处于高位的房价起到有效抑制作用，满足大多数中低收入者和工薪阶层的住房需求。    

经过多年建设，城区土地供应已渐趋紧张，为保障房地产发展，稳定楼价，应持续保持土地供应力度，做好规划。抓住“三旧改造”的有利时机，除瑕添辉。在实施中，一要高度重视市情、民情实际，以及《物权法》的制约性可能带来的压力;二是城中村改造成本高，必须量力而行，尽力而为，切忌大范围铺开；三要积极探索适合当地实际的有效的政府调控与市场运作相结合的有效模式。    

（四）加强引导，确保房地产投资可持续发展    

房地产业是鹤山市国民经济的重要产业，为保持房地产业的持续健康发展，政府应重点抓住土地和资金这两个环节，做好引导；而对于房地产开发商来说，重点是减少存量房，盘活资金；普通居民则要理智、理性地分析判断。    

政府要加强引导房地产开发投资与经济发展及房地产市场需求相适应，避免房地产开发投资远超于经济发展速度、规模过大、商品房结构失调；同时应正确引导地价、房价，避免房价大起大落，脱离居民的购买力水平或影响开发商的合理收益，影响市场景气。    

房地产开发企业应尽量避免盲目性投资。在追求数量的同时要重视品质的提升，还要尽可能地盘活积压资金。多想办法、增加优惠、合理回馈客户，尽快回笼资金以利于今后更好更快发展。应尽量避免看重短期效益忽视长远规划的现象，规范市场运作，强化质量意识，不但要重视前期开发，更要重视后期配套服务，要将短期效益与长远规划结合起来。    

回顾“十一五”时期鹤山市房地产业发展，形势喜人、发展迅猛，对推动全市社会及经济发展发挥了重要作用。相信在市委市府的正确领导下，坚持宜居为本，加强规划、稳步推进，定能实现健康、可持续发展。