图解政策：《鹤山市征地补偿指导标准》

解读文本：《鹤山市征地补偿指导标准》 

鹤府〔2020〕15号

HSFG2020006

　各镇政府、沙坪街道办，市有关单位：

　　《鹤山市征地补偿指导标准》已经市政府十五届77次常务会议和市委十二届第173次常委会会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

　　 鹤山市人民政府            

　　2020年8月15日

　　鹤山市征地补偿指导标准

　　为加强我市征地管理，规范征地补偿工作，保护被征地农民、农村集体经济组织和征地单位的合法权益，根据有关法律法规，结合我市社会经济发展情况，特制定本指导标准。

　　一、法律法规及政策依据

　　（一）《中华人民共和国土地管理法》；

　　（二）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；

　　（三）《广东省自然资源厅关于印发〈广东省征收农用地区片综合地价制定工作方案〉的通知》；

　　（四）《广东省自然资源厅办公室关于开展征收农用地区片综合地价制定工作的通知》；

　　（五）《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号）；

　　（六）其他相关法律法规、政策文件等。

　　二、补偿原则

　　（一）依法补偿原则。应严格依照有关法律法规的规定进行征地补偿，对不依法提出的征地补偿诉求不予以补偿。

　　（二）实事求是原则。地上附着物补偿要做到实事求是、合理时点、不漏不重，对超出种养规范或标准以及抢栽抢种抢建的地上附着物不予补偿。

　　（三）参照或协调原则。当征地补偿工作出现标准中未列出的补偿项目时，可参照相近或类似的项目（品种）执行；没有相近或类似的项目（品种）可按评估价为依据协商补偿。

　　（四）保护农民利益原则。在征地实施过程中，严格按照“两公告一登记”的要求办理，落实征地信息公开制度，让群众充分了解征地相关信息，切实保障征地农民的知情权、参与权，做到互相监督、互相监管。

　　三、补偿范围

　　（一）征地范围内的土地和地上附着物。

　　（二）征收土地预公告发布后，对在征地范围内被征地单位和个人抢栽抢种抢建的地上附着物不予补偿（包含新增的鱼塘放养物）。

　　（三）在征收土地预公告发布的同时，项目用地单位应委托公证部门对征地范围的现状进行证据保全公证。

　　四、补偿标准

　　（一）土地补偿标准。

　　1.农用地、未利用地补偿标准：

　　沙坪街道、雅瑶镇：耕地、园地、养殖水面、其他农用地区片综合地价为6.98万元/亩，林地、未利用地区片综合地价为2.792万元/亩。

　　古劳镇、龙口镇、桃源镇、鹤城镇、共和镇、址山镇：耕地、园地、养殖水面、其他农用地区片综合地价为6.06万元/亩，林地、未利用地区片综合地价为2.424万元/亩。

　　宅梧镇、双合镇：耕地、园地、养殖水面、其他农用地区片综合地价为5.25万元/亩，林地、未利用地区片综合地价为2.1万元/亩。

　　2.建设用地补偿标准。

　　对征收有合法用地来源的建设用地的补偿，应委托有资质的评估公司进行评估，以评估价格为依据协商补偿。对征收已流转集体建设用地使用权的补偿，参照征收建设用地的计算方法与村集体协商补偿，土地补偿款属村集体所有；对土地使用权人的补偿，由村集体按土地使用权人剩余的使用年限，与土地使用权人协商后给予合理补偿，并终止相关出让合同，地上附着物补偿属土地使用权人所有。对征收宅基地的补偿可采用货币补偿或宅基地置换补偿方式，具体方式方法由征地双方协商确定。采取宅基地置换补偿方式的，用于安置的宅基地补偿费用包括：青苗补偿、购买水田指标费、城乡建设规模费用、补充耕地费用、五通一平、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税等。

　　（二）地上附着物补偿标准。

　　地上附着物补偿标准为综合单价，涵盖青苗补偿、土地开发改造（如挖塘等）等费用补偿，以及被征收土地上的建（构）筑物、附属设施、设备、工具等的补偿（包括各种给排水电通讯管线等）。

　　1.农耕作物补偿标准（具体补偿标准详见附件1）。

　　2.山林地。

　　征用、占用林地砍伐或起出的林木、苗木，归原林木、苗木权属单位或经营者所有；补偿后，砍伐留下的树木伐根归征地单位所有（具体补偿标准详见附件2）。

　　3.竹、木、果树补偿标准（具体补偿标准详见附件3）。

　　4.鱼塘。

　　（1）鱼塘开发费。水深小于2米（不含2米）每亩补偿3000元，水深大于2米每亩补偿3500元。

　　（2）各种鱼类补偿费（具体补偿标准详见附件4）。

　　5.禽畜养殖场。

　　养殖单位牲畜数量小于5头、禽鸟数量小于150只的，原则上不予搬迁补偿（具体补偿标准详见附件5）。

　　6.迁坟（具体补偿标准详见附件6）。

　　7.民房拆迁重置补偿标准。

　　（1）民房拆迁补偿须符合一般居住条件（具体补偿标准详见附件7）。

　　（2）民房综合搬迁补偿每户2000元；临时安置费（包括租房费用）按每户5000元一次性支付。

　　8.工业厂房、仓库建筑拆迁补偿标准（须符合生产经营条件）（具体补偿标准详见附件8）。

　　9.农用地内生产性建（构）筑物补偿标准（具体补偿标准详见附件9）。

　　以上建（构）筑物在“三旧”改造片区范围内，且“三旧”改造项目改造方案已经获批准的，其拆迁补偿按“三旧”改造政策执行。

　　10.拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿。

　　拆迁非住宅房屋，造成停产、停业的，对被拆迁人的经营损失进行适当补偿。其标准是：从其停产、停业之日起，由拆迁人参照被拆迁人在房屋拆迁公告发布日上年度税务部门核定的税后平均月利润，按平均月利润50%计算，一次性补偿3个月的经营损失。

　　因土地征收，导致商户原有必要的配套设施（如：供水、供电、道路等）、设备无法使用，造成其停产、停业15天以上30天以下的，补偿一个月租金；30天及以上的，可根据实际受影响的情况给予最长不超过一年的租金补偿。具体应以合法、有效的租赁合同或经有资质的评估机构评估价为依据协调确定。相关从业人员可按国家有关规定给予一次性的工资补偿。

　　（三）临时使用荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地原则上不给予补偿，使用后应当恢复原貌。

　　五、留用地安置补偿标准

　　（一）新征收集体土地的，征地单位应当在征地协商或征地预公告发布并取得土地勘测定界技术报告书后，向自然资源部门申请对被征地农村集体经济组织（包括经济联合社和经济合作社，下同）核定留用地指标，明确留用地指标面积和留用地折算货币补偿额。

　　（二）留用地安置面积按照土地勘测定界技术报告书载明的征地面积的10−15%核定；涉及线性工程征地进行留用地安置面积按照土地勘测定界技术报告书载明的征地面积的15%核定。

　　1.采取留用地折算货币方式进行安置补偿的，具体参照附件10。

　　2.在本补偿标准颁布之前已实施的留用地政策或已与被征地农村集体经济组织达成协议的留用地指标，按原规定或原协议办理，经被征地农民同意放弃留用地而折算货币补偿的，按本补偿标准折算成货币进行补偿。

　　六、其他规定

　　在本补偿指导标准正式颁布实施后，各镇（街）在实施征地过程中，原则上按照本标准执行。对于重大或特殊项目，征地补偿超出本标准10%时，具体征地补偿标准报市政府常务会议审定；征地补偿未超出本标准10%时，具体征地补偿标准报市征地工作领导小组审定。

　　《指导标准》原则上三年调整一次，但社会经济发展变化较大时，可适当缩短调整时间。

　　本补偿指导标准自2020年9月15日起施行，有效期三年。

　　附件：1.农耕作物补偿标准

　　2.林木补偿标准

　　3.竹、木、果树补偿标准（一）、（二）、（三）

　　4.鱼塘补偿标准

　　5.禽畜养殖场搬迁补偿标准

　　6.迁坟补偿标准

　　7.民房拆迁重置补偿标准

　　8.工业厂房、仓库建筑拆迁补偿标准

　　9.农用地内生产性建（构）筑物补偿标准

　　10.留用地折算货币补偿标准

　　附件1

　　农耕作物补偿标准

　　附件2

　　林木补偿标准

　　单位：元/亩

　　附件3 

　　竹、木、果树补偿标准（一）

　　备注：未涉及上述补偿标准的，按照市场价格作适当补偿。

　　竹、木、果树补偿标准（二）

　　单位：元/棵

　　说明：1.计算方法：果树胸围（圆周）实数÷3.1416=胸径（直径）。柑桔橙

　　以主杆胸径计算，由地面量上30cm为胸界外，其余果树以胸径计

　　算，由地面量上50cm为胸界。其他果树按同类型果树补偿。

　　2.其他零星果树功补偿标准高度区分大、细、幼苗，高度30cm以下

　　幼苗：1元/棵；高度30−50cm为细苗：2元/棵；高度50cm以上

　　为大苗：3元/棵。

　　竹、木、果树补偿标准（三）

　　单位：元/棵

　　说明：1.本标准没有明确的树种，参照同类价值树种的移植补偿标准执行，

　　但最高不能高于本标准所列树种的最高补偿标准。

　　2.计算方法：绿化树胸围（圆周）实数÷3.1416=胸径（直径）。

　　3.绿化树常规种植株行距规格为：

　　（1）胸径在2.6−5cm的，种植株行距规划为2米×2米（167株/亩）；

　　（2）胸径在5.1−10cm的，种植株行距规划为3米×3米（74株/亩）；

　　（3）胸径在10.1−20cm的，种植株行距规划为3米×4米（56株/亩）；

　　（4）胸径在20.1−30cm的，种植株行距规划为4米×4米（42株/亩）；

　　（5）胸径在30.1cm以上的，种植株行距规划为4米×5米（34株/亩）；

　　（6）超过种植密度的按苗圃计算。

　　苗（花）圃、草场搬迁补偿标准

　　单位：元/亩

　　种植说明：柑、桔、橙、荔枝、龙眼、芒果、杨桃、木瓜、枣、黄皮、番

　　石榴、柿子、柚果、青梅果树常规种植株行距规格为（超过种

　　植密度的按苗圃计算）

　　1.一次定植的种植株行距规格为：2米×3米（111株/亩）、3米×3

　　米（74株/亩）、3米×4米（55株/亩）、3米×5米（44株/亩）、

　　4米×5米（30株/亩）、4米×6米（28株/亩）。

　　2.计划密植的种植株行距规格为：2米×1米（333株/亩）、2米×2

　　米（166株/亩）、2米×3米（111株/亩）、2米×4米（83株/亩）、

　　2.5米×4米（66株/亩）、3米×4米（74株/亩）。

　附件4 

　　鱼塘补偿标准

　　说明：属混养的，按捕捞品种比例计算补偿。

　附件5 

　　禽畜养殖场搬迁补偿标准

　　附件6

　　迁坟补偿标准

　　附件7

　　民房拆迁重置补偿标准

　　附件8 

　　工业厂房、仓库建筑拆迁补偿标准

　　附件9

　　农用地内生产性建（构）筑物补偿标准

　　附件10 

　　留用地折算货币补偿标准

　　附注：按照我市基准地价确定留用地折算货币补偿标准。