与原物权法第六章业主的建筑物区分所有权规定相比，民法典“物权编”中业主的建筑物区分所有权一章中进行了较大的修改。

　　面对新法即将施行，今天带大家了解下民法典中关于建筑物区分所有权的部分规定。

　　【法律条文】

　　第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第二百八十二条  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　【条文释义】

　　首先，民法典明确了公共收益属于全体业主共有，开发商、物业公司或者其他管理人无权侵占。其次，立法也允许管理单位扣除合理的成本。因为公共收入的取得必然伴随着相应的管理服务及成本支出，而这些服务内容一般并不包含在常规的物业管理服务范围之内，要求管理单位在无权获得收入的情况下额外支出管理成本，显然不具有公平性。

　　【法律条文】

　　第二百七十八条  下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　【条文释义】

　　民法典明确规定业主共同决定事项参与表决的要求：达到 “两个三分之二”，即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。换言之，如果参与表决人数未达到三分之二以上，则表决的结果不具有法律效力。

　　此外，由于业主大会的表决事项将直接影响到业主的切身权益，甚至是对部分权益的限制乃至剥夺，所以民法典对于严重影响到业主切身利益的表决事项，包括筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，规定了比原物权法更为严苛的要求，即将重大事项表决比例由“两个三分之二”改为“两个四分之三”。