【案情简介】

　　中山市徐某道与梁某威系继母子关系。梁某威的父亲于2007年购入中山市三乡镇涉案商品房。2011年，梁某威的父亲与徐某道登记结婚。2014年，梁某威的父亲去世。同年，徐某道与梁某威签订关于涉案商品房居住权的协议，约定在未取得徐某道同意的情况下，梁某威不出售该商品房，徐某道可在该商品房内居住至百年归老，后徐某道也一直居住在该房屋。2019年，涉案商品房变更登记至梁某威名下。2021年2月，徐某道以担心日后梁某威出售或抵押房屋，徐某道的居住权没有保障，而且梁某威不配合办理居住权登记为由诉至法院，请求法院判令徐某道享有该商品房的永久居住权，梁某威协助办理居住权登记手续。

　　【调查与处理】

　　中山市第一人民法院审理认为，徐某道与梁某威之间系继母子关系，身份关系比较特殊，而且双方之间感情基础和信任基础较为薄弱，日常交往较少。双方虽然就涉案商品房的居住权签订了协议，但在居住权实际履行过程中产生多次争执，梁某威拒绝到产权登记机关办理居住权登记，双方矛盾历时多年仍未得到有效解决，且矛盾日益加深。考虑到双方之间特殊的身份关系及《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百六十六条关于居住权制度的立法目的主要是满足特定人群的居住需求，法院认为本案最好的处理方式是调解结案。为此，法院积极主持双方进行调解，消除双方顾虑，最终促成双方达成如下调解协议：梁某威确认徐某道对涉案房屋享有永久居住权，同意到产权登记机关办理居住权登记手续；梁某威作为产权人可以定期察看房屋状态，但察看前需与徐某道提前沟通。2021年4月28日，法院出具调解书对调解协议进行确认。

　　【法律分析】

　　本案适用《民法典》新增居住权制度，成功促成当事人调解结案。关于居住权的相关法律问题分析如下：

　　（一）居住权的设立方式

　　居住权是《民法典》首次规定的制度，《民法典》第三百六十七条及第三百七十一条对居住权的设立方式作了明确的规定，根据上述规定，居住权的设立方式分为合同设立和遗嘱设立两种方式。本案中，徐某道与梁某威通过签订居住权合同的方式设立居住权，对居住权人徐某道的居住权作了明确的约定，为双方的真实意思表示，符合《民法典》上述关于居住权的设立方式，为合法有效的居住权合同。

　　（二）居住权的期限及消灭事由

　　《民法典》规定订立居住权合同的，可以确定居住权的期限，采取遗嘱方式设立居住权的，也可以明确居住权的期限。对于居住权的期限，可以约定具体的时间或年限，也可以约定直至居住权人死亡时止。本案中，徐某道与梁某威在合同中约定徐某道可以在涉案房屋内居住至百年归老（去世），即双方约定的居住权期限为永久居住权，直至徐某道去世。《民法典》第三百七十条同时规定了居住权消灭的两种事由，即居住权期限届满或居住权人死亡。由于居住权具有人身属性，与居住权人的人身不可分离，居住权人死亡的，居住权当然消灭，即便双方在居住权合同中明确约定了居住权期间，居住权人死亡时约定的居住权期间尚未届满，居住权也当然消灭。另外，笔者认为，除民法典规定的上述两种居住权灭失的事由外，还应包含房屋损毁或灭失这一事由。居住权是以房屋作为载体而设立的用益物权，房屋的存在与否对居住权目的的实现具有决定性作用，一旦房屋损毁或者灭失，居住权的目的就无法实现，居住权也就失去了存在的基础和意义。房屋损毁或灭失后，房屋所有权人对居住权人没有重建房屋的义务，即使房屋所有权人重建房屋，居住权并不当然存续于重建的房屋，除非双方另有约定，房屋所有权人也不负有在重建的房屋上重新设立居住权的义务。

　　（三）居住权的法律效力

　　居住权设立后，即在当事人之间产生相应的法律效力，主要体现在居住权人和所有权人的权利义务。1.居住权人应按照法律规定或约定的用途妥善使用房屋。由于居住权是居住权人以“满足生活居住的需要”而设立的用益物权，故居住权人使用房屋只限于个人生活需要，不得在设立居住权的房屋作开设商店、旅馆等商业用途。而且居住权人在使用房屋时负有妥善管理的义务，维持房屋原有的用途，不得擅自改变房屋的结构。2.居住权人不得擅自出租设立了居住权的房屋和转让居住权。居住权具有人身属性，其设立的目的是为了保障特定人群“居者有其屋”的权利。根据《民法典》第三百六十九条规定，居住权人不得擅自出租设立了居住权的房屋，不得转让居住权，居住权也不能继承。3.居住权属担保物权，根据物权法定原则，其设立、变更和消灭均由法律规定。《民法典》第三百六十八条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。本案中，虽然徐某道与梁某威签订了居住权合同，但梁某威拒绝到登记机构办理居住权登记，徐某道为保障自己的长期居住权，有权向法院提起诉讼，请求梁某威到登记机构协助办理居住权登记。4.设立居住权后，房屋所有权人依然享有房屋的所有权，作为房屋的所有权人，为了解居住权人行使居住权的情况及房屋的完整状态，所有权人有权对房屋进行必要的检查，但以不影响居住权人正常居住及不打扰其生活为前提。本案中，经调解梁某威确认徐某道对涉案房屋享有居住权，也同意到登记机关办理居住权登记，同时梁某威作为房屋的产权人，有权在提前与徐某道沟通好的情况下，定期检查房屋的状态。双方之间多年的矛盾得以圆满解决，既有效保障了徐某道的居住权，也保障了梁某威作为产权人的合法权益。

　　【典型意义】

　　《民法典》首次规定了居住权制度，将居住权作为用益物权的一种类型规定在物权编中。《民法典》第三百六十六条对居住权作了明确的规定，第三百六十七条、第三百七十一条对居住权的设立方式、期限进行了规定，并且还明确规定了居住权不得继承和转让，居住期限届满或居住权人死亡的，居住权自然消灭。房屋所有权人可以通过选择适用居住权制度对其所有的房屋作出符合其意思的安排，房屋所有人、居住权人和第三人的权益都可以得到最大的实现，有利于发挥物的效用，也可以更好的保护居住权人的合法权益。居住权的设立对于加快我国多主体供给、多渠道保障等的住房制度，让全体人民居有其所，满足特定人群的居住需求具有重要意义。尤其是老人养老和财产继承上，能够更加有效保障老年人的合法权益，确保老年人老有所居，是社会主义核心价值观融入司法的重要体现。

　　文件来源：中国法律服务网

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