政策原文：鹤山市人民政府关于印发《鹤山市“三旧”改造实施办法》的通知

视频解读：《鹤山市“三旧”改造实施办法》

图片解读：《鹤山市“三旧”改造实施办法》

解读单位：鹤山市自然资源局

联系电话：0750-8802668

　　一、政策出台背景与目的

　　为积极响应广东省、江门市关于“三旧”改造的工作部署，进一步提升节约集约用地水平，助力城市高质量发展，鹤山市结合本地实际，依据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》《江门市人民政府关于印发江门市市区“三旧”改造实施办法的通知》等上级文件，制定本《鹤山市“三旧”改造实施办法》（以下简称《办法》），为全市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造工作提供系统、明确的操作规范和政策支持。

　　二、政策核心内容解读

　　（一）适用范围与改造类型

　　1、适用对象

　　本《办法》适用于纳入省“三旧”改造地块数据库的鹤山市旧城镇、旧厂房、旧村庄用地，同时允许经批准的边角地、夹心地、插花地及其他用地纳入改造项目整体利用。

　　其中，旧城镇特指城镇国有土地上需改造的旧房屋区域；旧厂房涵盖城乡建设范围内影响功能布局或需产业升级的旧厂区；旧村庄为城乡建设范围内需改造的旧村居（宅基地）区域。

　　2、改造类型

　　明确“三旧”改造包括全面改造、微改造、混合改造三种类型，可根据地块实际情况灵活选择改造模式。

　　（二）组织架构与工作流程

　　1、组织协调机制

　　建立市政府牵头的“三旧”改造工作部门联席会议制度，统筹协调各部门工作，日常事务由市自然资源局负责；市发展改革、财政、住房城乡建设等多部门按职责分工协同推进改造相关工作，形成联动合力。

　　2、规划与方案编制

　　以国土空间总体规划为基础，可编制“三旧”改造专项规划和单元规划，确保改造符合城市整体发展布局；改造方案由市自然资源局牵头编制，涵盖地块情况、补偿安置、资金筹措、开发时序等核心内容，经征求公众及部门意见后报市政府批准，作为用地审批依据。

　　3、实施监管要求

　　改造方案批准后，属地镇（街）需与改造主体签订项目建设监管协议，明确建设模式、公建配套、环保要求、拆迁补偿安置等内容，会同相关部门共同开展全程监管，保障改造规范推进。

　　（三）核心支持政策

　　1、地价确定规则

　　改造项目地价以市场评估价为基础，综合考虑改造成本，按程序确定政府应收地价后报市政府批准，兼顾市场公平与改造可行性。

　　2、分类型补偿政策

　　（1）旧城镇改造：采用协议出让或公开出让方式改造的，原土地权利人可获得土地出让价款84%的补偿，充分保障原权利人合法权益。

　　2、分类型补偿政策

　　（2）旧厂房改造：区分不同改造方式和用途，制定差异化补偿标准。例如，挂账收储后公开出让为住宅用途的，按容积率分段给予65%、50%、20%的土地出让价款补偿；自行改造为商服用途的，补缴土地价款后可获50%的补缴款补偿；保留工业用途提高容积率且不延长使用年限的，无需增缴土地价款，减轻企业改造负担。

　　此外，集体工业用地转为国有工业用地出让的，原集体土地所有权人可获不低于95%的土地出让价款补偿。同时明确，改造为经营性用地的，需无偿移交不低于改造面积15%的土地用于公益性项目建设，或按规定缴纳对应土地出让金。

　　（3）旧村庄改造：除政府主导项目外，采用协议出让方式实施改造的，原集体土地所有权人可获得土地出让价款95%的补偿，最大限度保障农村集体利益。

　　（四）涉税管理与附则说明

　　1、税收政策

　　“三旧”改造项目涉税事项严格按照《广东省“三旧”改造税收指引》执行，确保税收征管规范统一。

　　2、其他补充规定

　　明确土地（出让）价款的定义；工业用地包含仓储用地；原土地权利人涵盖单一主体归宗改造形成的单一改造主体；标图入库、完善用地手续等程序按省、市相关规定办理；国家低效用地再开发试点项目可参照本《办法》执行。

　　3、施行期限

　　《办法》有效期5年，为一段时期内的“三旧”改造工作提供稳定政策预期。

　　三、政策意义与预期成效

　　本《办法》的出台，进一步细化了鹤山市“三旧”改造的操作流程、补偿标准和监管要求，政策设计既贴合上级文件精神，又充分结合本地实际，具有较强的针对性和可操作性。通过明确分类型、分场景的支持政策，能够有效激发市场主体参与改造的积极性，盘活存量低效用地，优化城乡空间布局，完善城市基础设施和公共服务配套，同时保护原土地权利人、农村集体等相关方的合法权益，对推动鹤山市城市更新、产业升级和高质量发展具有重要意义。

（鹤山市自然资源局，8802668）