政策原文：关于公布鹤山市国有建设用地标定地价体系建设项目成果的通知

图解政策：《鹤山市国有建设用地标定地价体系建设项目》

视频解读：《鹤山市国有建设用地标定地价体系建设项目》

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　　一、项目的背景和意义

　　2019年6月6日，自然资源部办公厅印发了《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号），要求全面实现城镇标定地价公示，各省级自然资源主管部门要组织本行政区域内所有市（县）启动城镇标定地价公示工作，确保在2020年12月31日前完成。广东省自然资源厅根据自然资源部的工作部署和工作要求，部署开展2019年度自然资源评价评估工作。在江门市自然资源局统筹下，鹤山市自然资源局根据相关文件开展相关工作。

　　本次鹤山市国有建设用地标定地价体系建立，进一步健全鹤山市公示地价，为充分发挥市场配置土地资源决定性作用，及时反映国有建设用地使用权出让价格的动态变化，优化土地资源配置奠定基础。同时，与土地市场建设及土地有偿使用方式多元化的需求相匹配，为鹤山市土地管理提供了较为有力的技术支撑。

　　二、项目的制定依据

　　1.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；

　　2.《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；

　　3.《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925号）；

　　4.《江门市自然资源局转发广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（江自然资函〔2019〕1901号）；

　　5.《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）。

　　三、项目的情况介绍

　　鹤山市公示范围为鹤山市全域（包括鹤山市城区以及雅瑶镇、龙口镇、古劳镇、桃源镇、共和镇、鹤城镇、址山镇、宅梧镇、双合镇9个镇）的城市规划建设区范围内的由51个标定区域组合构成的空间范围，土地面积共约31.35平方公里。

　　特点：1.国有建设用地范围内；2.遵循逐步推进的导向，成熟一块做一块；3.不必全覆盖。

　　四、标定地价的说明

　　1.同为公示地价，标定地价与基准地价有什么区别

　　A.标定地价与基准地价的相同点：

　　（1）价值定位：均为行政管理部门部署推进的评估地价体系；

　　（2）作用上同为公示地价，引导市场健康运行，价格定位为各类价值影响因素作用下的理性价值；

　　（3）价格决定机制，均由行政方依法依规确定。

　　B.标定地价与基准地价的不相同点：

　　（1）空间特征：基准地价是区域的平均价，具有宏观、中观的特征；标定地价是具体宗地的价格，具有微观的特征;

　　（2）更新频率：基准地价为2-3年更新公布一次；标定地价为要求每年度更新公布;

　　（3）对区段/标定区域的要求：基准地价一般要求地价区段连片并全部覆盖评估范围；标定地价不要求标定区域连片。

　　2.标定地价与基准地价的价格水平差异原因

　　为更合理和直观对比两种价格水平，综合考虑两种地价体系（基准地价和标定地价）的覆盖范围和地价内涵，本次利用基准地价对每一标准宗地进行评估，通过楼层/容积率修正、期日修正等修正系数将标准宗地的基准地价统一修正到标定地价对应地价内涵条件下的可比价格。

　　基准地价一般综合考虑了出让、税收、招商等影响因素下的区域平均价格，一般比市场价格低，更新周期一般为二至三年更新。标定地价主要考虑的是宗地现状的市场价格，更新周期为每年更新，标定地价是以市场交易实际情况为参考基础确定的价格，更贴近市场价格，因此，标准宗地的基准地价一般会比标定地价的地价低。

　　3.标定地价的应用方向

　　目前关于标定地价的具体应用方向在《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）中并未明确，标定地价的应用实践也尚在探讨中。从鹤山市角度来说，标定地价的应用方向可以从以下4个方面出发：（1）为政府地价管理提供参考；（2）促进城镇土地合理配置；（3）显化价格，为周边区域同类用途地价提供参考依据；（4）为政府税务部门征收税费提供参考依据。

　　4. 标定地价的更新

　　根据《标定地价规程》（TD/T 1052-2017），标定地价评估及公示工作应以年度为周期开展，每年第一季度完成对标准宗地在当年1月1日的标定地价公示工作。